租屋流程

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買房子是每個人一生中都希望也必然會碰到的大事之一 , 當面臨時常抱持又驚又喜的心情 , 不知所措 , 沒有辦法有效的找到心目中理想的房子 , 在本單元中除了要透過買屋五大秘訣教您有效率的買到心目中理想的房子外 , 更要教您如何買得安心 , 買得安全 . 讓您能更輕鬆的擁有理想幸福的生活。

買屋五大秘訣 

1. 需求評估
時下仲介公司到處林立，每個業者都宣稱自己的服務好，效率佳，但其中做法各有不同，素質參差不齊，如果沒有選對仲介公司，不但徒增困擾，更可能引來不必要的麻煩，您可以透過以下幾點去了解，您所選擇的是不是優質的仲介公司。
買屋生活圈 — 日常消費購物場所 , 大眾運輸的便利性 , 是否鄰近學校 . 公園 . 醫院等 ..
房屋類型 — 大廈 (24H 保全管理 ) 華廈 ( 有電梯 . 大部份採雙併設計 ) 公寓 ( 公共設施比例較少 , 不用管理費 ) 透天厝 ( 產權獨立 , 可自由管理 )
家庭人數 — 考量現有及未來可能增加之人數 , 評定尋找房屋的坪數大小及房數
資金規劃 — 自備款項 , 貸款金額 , 手續費用 , 以及傢俱裝璜費用
屋況考量 — 採光 . 通風 . 景觀 . 空間 . 格局 . 建築結構
2. 安排看屋
在選定需求後 , 即可安排時間前往設定區域看屋 , 建議為求節省尋屋時間及增加屋看效率 , 可在設定區內委託信譽良好的仲介公司代尋理想中的房子 , 可大幅節省您看屋的時間以及有效提升您購屋的品質與保障 . 

在看屋過程中有幾點需要特別注意的細節:
檢查房屋現況是否有瑕疪
確認是否為海砂屋 . 輻射屋或危險建築
打聽是否為兇宅或是否曾發生天然 . 人為的災害
檢查產權是否有瑕疪
3. 價格磋商
在確認房子有符合您購屋需求及無重大瑕疪後 , 應就附近區域的行情價格進行了解 , 可籍由詢問附近住戶或詢問正在出售中的類似案子去推估可能成交的行情 . 

另適當斟酌房子個別條件如 ( 景觀 . 裝璜 . 樓層 . 生活機能等 ) 再評估想要購買的合理價格 . 為了順利拉近買賣雙方間的價差及賣買條件 , 買方可簽訂買賣議價委託書或購屋要約書交由房仲業者居間協商 . 溝通 . 撮合 ,以增快交易的完成 .
4. 順利成交

此階段略分為簽約 . 用印 . 完稅 . 交屋 . 四個流程
事項 意義 備註
簽約 所謂簽約 , 顧名思義就是簽訂買賣契約 , 仲介公司幫雙方準備買賣契約書及信託履約保證申請書 , 約定代書進行簽約動作 , 買方先行支付第一期的簽約金 ( 約總價款 10%), 賣方準備權狀等資料交付承辦代書 , 以往由於貸款成數較低 , 為方便買方準備款項 , 將程序分為簽約及備證二次 ( 約 3~5 天 ), 現今銀行貸款成數可較高 , 因此在目前的程序中 , 簽約已和備證合併為一個程序 您需準備 :
1. 身分證正本 戶口名簿影本三份。 
2. 印鑑章。 
3. 印鑑證明一份。 
4. 訂金收據 ( 要約書或買賣議價委託書收執聯 ) 。 
5. 簽約款 ( 含訂金 ) 。 
6. 仲介費頭款。
7. 簽立同貸款額之商業本票
用印 備證是買賣過程進入核心的開始 , 承辦代書會制作公定契約書 ( 公契 ), 將賣方的印鑑章及買方的便章蓋在公契上並收取賣方的印鑑證明及戶口名簿等資料 , 所以一般也稱為用印 , 之後代書便會將制作好的資料送到稅捐機關辦理報稅 
透過信託履約保證 , 買方也須準備印鑑章及印鑑證明 , 以利於過戶後出現瑕玼時 , 回復產權以保護買賣雙方		 1. 支付第二期款項 
2. 確認貸款銀行
完稅 完稅階段是在於買賣雙方用印完成後 , 由承辦代 書向稅捐機關申報買賣標的物之土地增值稅及買 賣契稅 , 自申報日起 7 至 10 個工作日 , 稅捐機關會 核發稅單下來 ( 辦理自用增值稅需 20 個工作日 ), 此時代書會通知買方在三日內將契稅金額及完稅款 ( 除向金融機構貸款核定外之購屋款 ) ? 入履約保證專戶 , 由專戶代繳 , 並開立與金融機構貸款同額之本票交由承辦代書收執 , 賣方土地增值稅則由履約保證專戶中的買賣價金 
直接扣繳 , 待稅金繳清後 , 承辦代書就向地政事務所開始辦理所有權更名及貸款金額設定的程序 .		 1. 繳交契稅款 
2. 銀行完成對保撥款
交屋 交屋即是房地點交 , 也就是買賣的最後階段 , 代書已完成過戶手續 , 金融機構也完成了所有程序 ( 包括買方貸款及賣方的清償 ), 並向地政辦理塗銷 , 此時由仲介公司通知雙方辦理交屋手續 , 交屋分為二種 : 1 實體點交 : 買方可於交屋前半 ~ 一個小時先至現場視察屋況是否和當初簽定買賣合約時的約定相同 2 程序點交 : 承辦代書分算房屋稅、地價稅及其他雜項費用 ( 例如水電費及管理費等 )( 原則上以交屋日按比例分攤 ), 買賣雙方於仲介公司結算費用並簽立結算表 , 最後簽定房地產點交證明書結案 仲介服務費尾款 . 代書費 . 現場點交 . 取回權狀 . 所簽立的商業本票、鑰匙、磁卡 . 住戶規約等。房屋稅、地價稅、水電瓦斯管理費、電話費、有線電視費等則以交屋日為準，按天數比例分攤。

 5. 搬家前準備
如需重新裝璜 , 建議可多找幾家設計公司比較 , 對大多數人而言，進行裝潢是一項大工程，畢竟動輒數十萬甚至數百萬元的費用不是小數目，因此在裝潢前除了充分考量成員的需要外，房子的動線、格局、採光、 設計風格及收納功能均需列入考量， 如此才能達到預期效果。
施工前先向管委會申請登記 , 並向附近鄰居打聲招呼 , 做好敦親睦鄰 .
水 . 電 . 瓦斯 . 電話更換名稱 .
家俱 . 家電的採購也馬虎不得 , 要搭配房子的空間 . 風格 . 以及個人需求 , 慎重的選購 , 才能創造最理想 ,溫馨舒適的家 .
要記得將戶口遷入 , 申辦自用住宅優惠利率 , 不要讓自己的權利睡著了 .
最後選個黃道吉日 , 就可歡歡喜喜的入厝了 .