房地合一稅懶人包：最新法規說明、免稅方法與費用試算報你知

政府抑制炒作歪風蓄勢待發，房地合一2.0將於在2021年7月1日上路，適用範圍追溯至2016年1月1日起取得的房地物件，且將預售屋與特定股權交易也納管，影響層面十分廣大，因此為了避免大家混亂，我們整理出房地合一稅懶人包，修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等6大重點，讓你透過房地合一稅懶人包一次掌握。

最新法規說明

快速掌握本次修法的6大重點：

房地合一稅懶人包重點一

1.個人持有房地未滿5年適用高稅率：原先居住於境內的個人出售持有未滿1年房地，課以最高稅率45%，持有房地超過1年、未逾2年者，稅率為35%；修法後將兩種高稅率的持有期間分別延長為未滿2年，以及超過2年、未逾5年，目的在於對短期套利者課以重稅，持有超過5年者則不受修法影響。非境內個人則改為持有未滿2年稅率45%、持有超過2年稅率35%。

房地合一稅懶人包重點二

2.營利事業持有房地未滿5年比照個人課稅：原先境內營利事業出售房地，不分期間，一律課以20%稅率，修法後改為持有滿5年，始能以20%稅率課稅，持有未滿5年者，則比照境內個人稅率課稅，目的是為了防堵個人藉由設立公司來投資房地及避稅。而境外營利事業，則是比照非境內個人稅率辦理。

房地合一稅懶人包重點三

3.課稅標的納入預售屋與特定股權：原先轉讓預售屋或以股權交易形式出售房地，均不在房地合一課稅範圍內，本次修法納入此兩項課稅標的，目的同樣是為了抑制短期炒作，並遏止個人以公司股權形式來買賣房地產套利。而上述的股權交易，指的是個人及營利事業交易持股（或出資額）過半數的營利事業股份，且該營利事業股權（或出資額）價值的50%以上是由我國境內房地所構成。

房地合一稅懶人包重點四

4.增設土地漲價總數額減除上限：原先土地漲價總數額可用賣房年度的「申報移轉現值」減去買房年度的「公告土地現值」來計算，買賣雙方可約定較高的「申報移轉現值」，藉此拉高土地漲價總數額，以降低房地合一稅。修法後，土地漲價總數額的減除上限改為賣房年度與買房年度「公告土地現值」的差額，以防止民眾利用高報地價來避稅。

房地合一稅懶人包重點五

5.降低可減除費用的推計費用率及上限：原先減除相關費用時若未提示證明文件，可按成交金額的5%來推計，且未規定費用上限。修法後，推計費用率從5%降為3%，且增訂上限為30萬元。

房地合一稅懶人包重點六

6.個人及營利事業均設有「防錯殺條款」：個人方面，維持原有的「防錯殺條款」，6種「非自願」出售情形即使持有未滿5年，也可適用20%稅率，包括調職或非自願離職、土地遭越界而出售、無力償債或欠稅遭強制執行、因重大疾病須賣房支付醫藥費、為躲避家暴而售屋、共有房地非自願交易。

營利事業也於修法後明定4種「非自願」樣態，包括土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、共有房地非自願交易、銀行依《銀行法》規定在4年內處分房地等，都可適用排除條款。

房地合一免稅方法：

房地合一稅有三種狀況可以抵稅，低稅，甚至免稅！

1. 自住設籍滿6年可減免！（自住房地租稅優惠）

依規定，只要個人或配偶、未成年子女設籍自用，連續持有滿6年，沒有營業或出租，稅基如果在400萬元以下就免稅，超過400萬元的部分，則按照10%的稅率課徵，不過6年內減免以1次為限。

2. 自住換屋，2年可重購退稅！

依《所得稅法》第14之8條規定，2年內買賣換屋，無論是先買後賣還是先賣後買，重購後5年內可申請退稅，且5年內該屋不能改做其他用途或再移轉；其中又分小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋依比例課稅兩種狀況。

3.非自願因素者，採用較低稅率計算

依財政部公告，只要是調職、非自願離職或其他非自願性因素，2年內轉手房屋，以20%稅率課徵。

費用試算報你知

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